올해 9월부터 예비 주택담보대출(주담대)자의 은행 대출 문턱이 더 높아질 전망입니다. 이는 2월부터 시행된 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)' 규제가 기존 1단계에서 2단계로 확대되기 때문입니다. 이번 2단계 규제는 은행권 신용대출뿐만 아니라 저축은행 등 2금융권의 주담대까지 포함됩니다. 특히, 스트레스 금리 적용 비율이 기본 스트레스 금리(1.5%)의 25%(0.38%)에서 50%(0.75%)로 상향되면서 대출 한도가 줄어들고 내 집 마련이 더 어려워질 것으로 보입니다. 내년 초 시행 예정인 3단계에서는 모든 가계대출에 대해 스트레스 금리 100%(1.5%)가 적용될 예정입니다. 오늘 글에서는 스트레스 DSR 2단계가 무엇인지, 그리고 이것이 여러분에게 어떤 영향을 미치는지 자세히 알아보겠습니다.
스트레스 DSR이란 무엇인가?
스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)은 변동금리 대출을 이용하는 차주가 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 고려하여, DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도입니다.
실제 대출 금리에는 이 가산금리가 적용되지 않으며, 대출 한도 산정 시에만 반영됩니다. 이 제도는 금리 상승에 따른 리스크를 미리 대비하는 장치로, 가계부채의 질적 개선을 목표로 합니다.
스트레스 DSR 도입 이유
정부는 과도한 대출로 인한 부실 채권을 막기 위해 스트레스 DSR을 단계적으로 적용하여 대출 한도를 줄이고자 합니다. 이는 금리 상승에 따른 대출 한도 확대 효과를 제어할 수 있는 '자동 제어장치' 역할을 하며, 금리 하락 시 그 의의가 더욱 커질 것입니다. 스트레스 DSR은 대출자의 금리 변동 위험을 명확히 인식하게 하여, 가계부채의 질적 개선에 기여할 것입니다.
스트레스 DSR 단계별 시행 방식
스트레스 DSR은 단계적으로 시행됩니다:
- 1단계 (2024.2월~8월): 1 금융권 주택담보대출에 기본 스트레스 금리의 25% 적용
- 2단계 (2024.9월~): 주택담보대출 및 신용대출, 2 금융권 주택담보대출에 기본 스트레스 금리의 50% 적용
- 3단계 (잠정 2025.7월): 모든 대출에 기본 스트레스 금리의 100% 적용
2단계 스트레스 DSR 시행 배경
금융당국은 2024년 9월 1일부터 스트레스 DSR 2단계를 시행합니다. 이는 서민 및 자영업자의 어려움을 해소하기 위한 범정부적 자영업자 지원대책이 논의 중인 상황과 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업성 평가 등 부동산 PF 시장의 연착륙 과정을 고려하여 결정되었습니다. 당초 7월 1일 시행 예정이었던 2단계 스트레스 DSR은 이러한 상황을 반영해 두 달 연기되었습니다.
2단계 스트레스 DSR 주요 내용
스트레스 금리 인상
2단계 시행에 따라 스트레스 금리가 0.75%로 상향됩니다. 이는 기본 스트레스 금리(1.5%)의 50%에 해당합니다.
적용 대상 확대
은행권 신용대출 및 2 금융권 주택담보대출이 추가됩니다. 신용대출의 경우, 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리를 부과하여 DSR을 산정합니다.
대출 한도 감소
- 은행권 및 2 금융권 주택담보대출: 대출 유형에 따라 3~9% 수준의 한도 감소가 예상됩니다.
- 은행권 신용대출: 금리 유형 및 만기에 따라 1~2% 수준의 한도 감소가 예상됩니다.
스트레스 DSR로 인해 실제 대출 한도가 제약되는 高DSR 차주 비중은 약 7~8% 수준으로, 90% 이상의 차주는 기존과 동일한 한도와 금리를 적용받을 수 있습니다.
스트레스 DSR이 적용되지 않는 대출 상품: 디딤돌 대출
스트레스 DSR이 적용되지 않는 대출 상품도 있습니다. 주택금융공사에서 제공하는 디딤돌 대출은 LTV(70%)와 DTI(60%)만을 기준으로 하여, DSR은 적용되지 않습니다. 디딤돌 대출을 계획 중인 경우 DSR을 신경 쓸 필요가 없습니다. 이는 디딤돌 대출이 상대적으로 저리의 고정금리 대출이기 때문입니다.
스트레스 DSR과 가계부채 관리의 중요성
스트레스 DSR은 가계부채 관리에 있어 중요한 역할을 합니다. 과도한 부채는 가계의 재무건전성을 해치고, 경제 전체의 안정을 위협할 수 있습니다. 특히 변동금리 대출의 경우 금리 상승 시 상환 부담이 급격히 증가할 수 있어, 이를 미리 대비하는 스트레스 DSR의 도입은 필수적입니다.
스트레스 DSR은 장기 대출 이용에 따른 금리 변동 위험을 명확히 인식하게 하고, 가계부채의 질적 개선에 기여할 것입니다. 이는 금리 하락 시 대출 한도 확대 효과를 제어할 수 있는 중요한 제도로 자리잡을 것입니다. 정부는 이러한 스트레스 DSR 제도를 통해 가계부채를 GDP 성장률 범위 내에서 안정적으로 관리해 나갈 계획입니다.
마무리
2024년 9월 1일부터 시행되는 스트레스 DSR 2단계는 가계부채 관리를 위한 조치입니다. 이는 서민 및 자영업자의 어려움을 고려하여 시행 시기를 조정했으며, 금리 상승에 따른 리스크를 미리 대비하는 장치로서의 역할을 합니다. 스트레스 DSR은 대출자의 금리 변동 위험을 명확히 인식하게 하고, 가계부채의 질적 개선에 기여할 것입니다.
이러한 제도의 도입과 함께, 디딤돌 대출 등 특정 대출 상품의 경우 DSR이 적용되지 않는다는 점도 알아두면 좋습니다. 스트레스 DSR 제도를 통해 과도한 대출로 인한 부실 채권을 방지하고, 금리 하락 시 대출 한도 확대 효과를 제어할 수 있는 시스템이 마련될 것입니다. 이는 금융 안정성을 높이고, 가계의 재무건전성을 강화하는 중요한 단계가 될 것입니다. 이 제도가 시행됨으로써 금융 시장의 안정성을 높이고, 대출자들이 금리 변동에 따른 리스크를 미리 대비할 수 있게 되어, 장기적으로는 경제 전반에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.
